건축시공계약제도

예비 건축주를 위하여 건축시공계약제도에 대해 설명드리겠습니다.

 

건축주 자신에게 가장 맞는 방법을 선택하셔서 진행하시길 바라겠습니다.

 

건축시공계약제도는 직영공사와 도급공사로 크게 구분이 됩니다.

직영공사는 말 그대로 건축주가 공사를 도급업자에게 맡지기 않고 건축주 자신이 모든 공정을 자기 책임하에 직접공사를 지휘 감독하는 제도입니다.

도급공사는 직영공사와는 반대로 건축주가 건축에 관련된 행위를 모두 위탁하여 진행하는 공사 형태라고 보시면 됩니다.

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1. 직영공사: 발주자가 어느정도 현장관리 능력이 있을 때 유리

⊙특징

-내용이 단순하고 시공 과정이 용이할 때

-노동력과 재료의 보유 구입이 편한 경우

-시급한 준공이 필요하지 않을 때

-단가를 정하기 곤란한 경우나 연구 실험 등이 필요한 경우

 

⊙장단점

장 점	단 점
-발주, 계약등의 절차를 줄일 수 있슴 -영리를 도외시한 확설성 있는 공사 -임기응변 처리 가능	-재료 산출을 정확하게 하기가 어려워 재료의 부족이나 잉여로 이어짐 -시공관리 능력 부족으로 시공기간이 길어지고 그에 따른 건축 비용의 증가

 

2. 도급공사

도급공사는 방식에 따라 세가지로 분류됩니다.

공사실시 방식, 도급 금액결정 방법 그리고 업무 범위에 따른 방식으로 나뉘어집니다.

 

⊙공사 실시 방식에 따른 분류

(1)일식도급: 공사전체를 한 업자에게 주어서 시공업무 일체를 시행하는 방법

공사 관리나 계약 감독업무가 단순하고 공사비를 절감할 수 있는 반면, 건축주 의도나 설계도서의 의도가 충분히 전달되지 않을 수 있고 부실공사의 우려가 있을 수 있다.

 

(2)분할도급: 공사 유형별로 전문업자에게 분할하여 도급하는 방법

전문업자가 시공하므로 공사의 질 향상과 업자간 경쟁으로 시공비를 절감할수 있으나 감독상 업무가 증가하고 건축비용이 증가 할 수 있는 가능성이 있다.

 

(3)공동도급: 1개 회사가 단독으로 도급을 맡기에 규모가 크고 특수 공사일 때 2개 이상의 회사가 임시로 결합하여 공동연대책임으로 공사를 하는 방법

공사이행의 확실성이 보장, 여러 회사의 참여로 인한 위험 분산되는 장점이 있지만, 단일 회사 도급보다 경비가 증가하고 책임회피 등의 우려가 있다.

 

⊙도급 금액 결정 방법에 따른 분류

(1)정액도급: 공사비 총액을 확정하고 계약하는 방식

 

(2)단가도급: 단위공사 부분(대료, 노임, 면적, 체적)등의 단가만을 계약하고 실시 수량 확정에 따라 차후 청산하는 방식으로 긴급공사나 수량이 명확치 않을 때 채택

공사를 신속히 착공할 수 있지만 총 공사비 예측이 어렵고 공사비가 높아질 가능성이 많다.

 

(3) 실비청산보수가산도급: 공사의 실비를 건축주, 감독자, 시공자 3자 입회하에 확인 청산하고 건축주는 미리 정한 보수율에 따라 공사비를 지급하는 방법, 직영과 도급제도의 장점만을 딴 이상적 제도

공사시간 연장의 우려가 크고 공시비 절감의 노력이 없어져 공사비 증가가 우려된다.

 

⊙업무 범위에 따른 계약 방식

(1)턴키도급(일괄수주방식): 모든 요소를 포괄한 도급계약 방식

책임시공으로 책임한계가 확실하고, 공기단축 및 공사비 절감하기 위한 노력을 한다.

많은 건축공사의 경우 턴키 방식을 사용한다.

 

(2)건설사업관리방식: 전문가 집단에 의한 설계와 시공을 통합관리하는 조직을 CM조직이라고 한다.

각 부분 전문가 집단의 통합관리기술을 건축주에게 서비스하는 것으로 발주처와의 계약으로 수행된다.

 

(3)PM(Project Management)방식: 사업의 기획 단계에서 결과물 인도까지의 모든 활동의 계획 통제, 관리에 필요한 사항을 조합적으로 관리하는 기술

 

(4)파트너링방식: 발주가가 직접 설계, 시공에 참여하고 프로젝트 관련자들이 상호 신뢰를 바탕으로 팀을 구성해서 프로젝트의 성공과 상호 이익확보를 공동목표로 하여 프로젝트를 집행, 관리하는 새로운 공사수행 방법

 

(5)BOT(Build operate Transter)방식: 발주자측이 사업의 공사비를 부담하는게 아니라 민간수주측이 자본을 대고 준공 후 일정기간 시설물을 운영하여 투자금을 회수하고 차추에 발주자측에 서유권을 이전하는 방식으로 대규모 사회 간접자본 사업등에서 사용되는 방식